舟山企业增值税税收优惠

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对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此穗，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报，根据规定，对预售收入，应按预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。根据规定，可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳增值税及其附加。
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用，而不计入开发成本，造成开发成本减少。根据规定，开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。但是，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时，对此费用能否扣除，暂无相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
所以笔者建议，企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
无论销售收入或租金收入，企业都需要缴纳企业所得税，对企业最终的企业所得税企业纳税压力影响不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的实质为出租，若确认为租金收入，按租赁期限来分期确认租金收入，在合同签订当年，租金对应的企业所得税企业纳税压力将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税企业纳税压力。另外，若确认为销售收入，在计算土地增值税时，可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认，则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议，企业应将买卖合同改为租赁合同，避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用，可能在该“期”进行清算时，仍未开始建造，企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时，按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际企业纳税压力。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理1.3计算土地增值税应纳税额
在土地增值税清算完结，计算应纳税额需要结合标准公式。首先，计算土地增值额，即：增值额=收入额—扣除项目金额;其次，结合项目类型确定项目增值率，即：项目增值率=增值额/扣除项目金额*100%;最后，依据速算扣除系数表，确定扣除系数，即：应缴纳土地增值税税款=增值额*适用税率—扣除项目金额*速算扣除系数。依据土地增值税相关政策规定，房地产企业需要按照增值率，采取“超额累进税率”的方式计算税额，适用税率通常在30%至60%之间。
房地产企业在土地增值税清算阶段，可以采取自行清算和要求清算这两种方式。具体来说，自行清算通常是指房地产企业在满足清算条件之日的90天以内主动开展土地增值税清算与税务机关申报等工作，按照政策规定准备清算材料;要求清算则是由当地税务机关发起，向房地产企业下达清算通知书，对要求清算的项目自通知下达之日的90天以内，开展土地增值税清算工作。
在房地产企业开展土地增值税清算与合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展的过程中，按照相关规定，企业需要对不同类型的工程项目进行分别核算。而房地产开发活动所涉及的建设项目，除了普通住宅以为，还包括其他类型的房产项目。结合房产项目类型的差异性核算土地增值税，可以充分利用税收优惠政策，实现企业合理合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。例如：依据现行税法规定，纳税单位在销售活动中，属于自行建设的普通住宅，当其增值额小于可扣除项目总额的20%，可以享受免除土地增值税的优惠政策。结合这一政策内容，房地产企业可以在销售环节合理控制住宅销售价格，在遵循成本效益原则的基础上，将土地增值税税率控制在20%以内，就可以实现这一部分税务成本免征。考虑到上述政策，部分房地产企业在项目设计阶段会尽可能多地增加普通住宅项目，以达到降低企业企业纳税压力的目的。但要注意避免“普通住宅越多越好”的设计误区，对于房产项目相对多样化的企业，除了普通住宅以外，还包括高层住宅、别墅、写字楼、商业公寓等，在销售价格方面差异性较大。面积越小，高层住房的售价越低，其增值率越低;面积越大，别墅住宅的售价越高，其增值率也会上升。基于这一理论，房地产企业应当合理利用舟山税收优惠政策，不过分解读，不乱用，在安全合规的前提下，助力企业高效发展。土地增值税，即扩大低售价高层住房面积，并将这一类住房与大面积别墅住宅并入同一清算类型当中，进而拉低非普通住宅的增值率，就可以有效控制土地增值税额，提升企业的销售利润。