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房地产企业三大税种的计算和缴纳，因为都采用了预缴的方式（企业所得税不是预缴概念，这里姑且称之），因此同一税种不同阶段有不同的缴纳方式，同一阶段三大税种也各不相同，且实务中存在许多争议点。让我们从最繁琐的土地增值税说起。
利润总额分配——弥补以前年度亏损——缴纳企业所得税——提取法定盈余公积——向投资者分配股利——未分配利润
根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条二项规定：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益作为免税收入，免缴企业所得税。
问：从被投资企业分回的股息红利所得是缴纳了企业所得税后进行的分配，为防止企业重复纳税，现行企业所得税法将符合条件的权益性投资收益作为免税收入。请问，为什么股权转让所得中所包含的未分配利润不能确认为免税收入？是否属于重复纳税行为？
答：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。也就是说，在股权转让中，没有实际分配的留存收益不能作为免税收入予以扣除。例如：A公司持有M公司100％股权，初始投资成本为100万元，M公司具有留存收益（包含未分配利润和盈余公积）150万元，2016年A公司将M公司的100％股权作价300万元转让给了B公司，则股权转让所得为：300—100＝200万元。
为什么股权转让所得中所包含的股息所得不能从转让所得中扣除？在股权转让的情形下，接受股权转让方作为新股东在被投资企业分配利润时，取得该部分留存收益，作为股息所得是可以享受免税优惠的。如果股权转让方在股权转让时确认股息所得，享受免税优惠，受让股权人分配时又属于企业所得税免税收入，就会造成重复享受税收优惠。所以，企业所得税法规定在转让环节不确认股息所得。也就是留在被投资企业的留存收益已经流转给了股权受让方，由他享有分配时享有免税优惠。从这些企业的整体来看，被投资企业的税后利润免税结果在受让方继续实现，这样国家并没有多征税。
当然，被投资企业可以选择股权转让之前先行分配给股权持有人，可以享有免税待遇（尤其是法人股转给自然人股，务必先分后转）。如果被投资企业不分配，这些保留盈余就会导致股权转让价格增高，这样就使股息性所得转化为全额征税的股权转让所得，即“处置收益”中含有的“持有收益”不属于免税范围，股权转让作为资产转让，加大受让股权人的计税投资成本，允许以后再处置时税前扣除。
我们在《可转债企业所得税扣除问题本质上和股权激励是一模一样的》探究了可转债背后嵌入期权属性的税务影响后，最后回过头来看一下国家税务总局公告2021年第17号针对可转债企业所得税处理的征管口径。从17号公告规定来看，我们目前对于可转债的企业所得税处理是仅仅聚焦了其债性部分的利息。
我们看到17号公告针对可转债的企业所得税处理的征管规则，注意到了投资方和发行方的企业所得税处理的一致性原则，也就是防范了可能出现的混合错配问题。
如果投资人持有可转债到期，投资人获得本金兑付和按照票面利率兑付利息。债券发行人支付本金并按票面利率支付利息。这个的企业所得税处理没有任何争议。17号公告也是这么规定的：
可转债投资人：购买方企业购买可转换债券，在其持有期间按照约定利率取得的利息收入，应当依法申报缴纳企业所得税。
务必注意：此时可转债发行人可企业所得税税前扣除的利息绝对不是其会计上核算的财务费用，那个金额肯定小于按照票面利率支付的利息。
2、如果可转债转股时是按照面值加上应收未收利息为基础，除以转股价转为股票的，此时视同投资人取得债券利息收入缴纳企业所得税。那对应的就是债券发行人，此时虽然没有实际向投资人支付现金利息支出，也同意你按相同金额确认利息支出在企业所得税税前扣除。
1、对应应收未收利息部分，增值税是否也应该要按对应的规则处理，这个不确定，估计要和企业所得税一致；